Bien choisir son bail commercial pour lancer son activité

Bail commercial ou de courte durée ?

Un bail commercial type est normalement conclu entre le propriétaire des locaux et le locataire pour une durée de neuf ans. Contrairement à ce que son nom suggère, il peut s’appliquer indifféremment à une boutique, des bureaux ou encore un hangar par exemple.

Cette location longue durée se veut protectrice pour le commerçant et lui laisse le temps de développer son activité sans inquiétude immédiate pour l’avenir. Sauf cas exceptionnel (surélévation ou reconstruction de l’immeuble…), le bailleur ne peut y déroger. Le locataire peut quant à lui donner congé à l’issue de chaque période triennale, avec un préavis de six mois. D’où l’appellation souvent entendue de « bail commercial 3 6 9 ». Il est possible de conclure un bail pour une durée supérieure à neuf ans, mais cette pratique est fortement déconseillée : au bout de neuf ans, cela donne en effet le droit au propriétaire de déplafonner le montant du loyer.

Le bail commercial n’est plus un modèle aussi dominant qu’autrefois. Les rues et galeries regorgent aujourd’hui d’enseignes faisant l’objet d’un bail « précaire » ou de « courte durée », conclu pour deux ans au maximum. Réservez ce type de contrat à une activité éphémère.

Montant du loyer initial

La fixation initiale du loyer est libre : veillez donc à ne pas surpayer votre nouveau local commercial, et à bien vous renseigner au préalable sur les tarifs de biens équivalents. Les arguments pouvant justifier un loyer élevé tiennent bien sûr à la qualité de l’emplacement (rue piétonne, galerie commerciale…) et à la surface totale, mais pas seulement. Le modèle de bail commercial peut ainsi vous imposer une activité commerciale unique et strictement définie, auquel cas le loyer devra être inférieur par rapport à un bail plus permissif sur ce point. De même, si le bail prévoit l’obligation de verser régulièrement un « pas-de-porte » au propriétaire (indemnité liée au privilège d’occuper un commerce donnant sur la voie publique), le loyer payé doit être revu à la baisse en compensation.

Nous vous invitions à lire notre article sur les astuces pour obtenir un bon bail commercial.

Révision du loyer et répartition des charges

Le contrat type prévoit une révision du loyer tous les trois ans, calculée – depuis 2014 – selon l’évolution du l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) sur cette période. Il est toutefois possible également de prévoir une révision plus régulière selon un autre indice de référence déterminé par les parties : c’est la « clause d’échelle mobile ». Bailleur et locataire conservent, dans ce cas, le droit de revenir au principe de la révision triennale en cas de variation de + ou – 25% de l’indice.

Autrefois libre, la répartition des charges est désormais fixée par la loi Pinel : le locataire est notamment redevable de la taxe foncière, des charges de ménage et d’ascenseur ou de la taxe d’enlèvement des ordures.

Cession et renouvellement de bail commercial

Les règles entourant la cession de bail commercial diffèrent selon que le locataire cède ou non, par la même occasion, son fonds de commerce. Le bailleur ne peut s’opposer à l’arrivée d’un repreneur de l’affaire. Il peut en revanche, avant la signature, ajouter une clause pour interdire la cession du bail sans le fonds de commerce : vérifiez ce point.

Au bout de neuf ans, le renouvellement bail commercial est de droit si le locataire le souhaite et a effectivement exploité les lieux pendant les trois années précédentes. Le bailleur reste néanmoins libre de refuser un bail commercial en renouvellement, mais doit alors verser une indemnité d’éviction très lourde pouvant atteindre la valeur estimée du fonds de commerce.

Si vous arriver au bout de votre bail ou si vous rechercher un local, faites appel à nos experts qui pourrons vous aider. Vous pouvez également lire notre article sur les astuces pour choisir un local pour sa franchise.