Transmission de la nue-propriété d’un bien en parts sociales de SCI : Le montage juridique

A ce niveau, la procédure se ramifie en deux phases simultanées.

Tout d’abord, à savoir : le terme « usufruit » désigne le droit d’occuper le bien immobilier (concerné par l’apport de la nue-propriété) pour une résidence principale ou de recevoir des revenus fonciers (dans le cas où il s’agit d’immeubles de rapport).

Phase 1 : Créer la SCI
Afin de transmettre à leurs héritiers un patrimoine immobilier, les parents doivent d’abord créer une SCI et réaliser, dans la foulée, l’apport de la nue-propriété de leur(s) bien(s) immobilier(s).
De ce fait, les parents gardent l’usufruit de leurs biens.
Notez que le capital de la SCI créée doit être égal à la valeur de la nue-propriété apportée.

Formules et modes de calcul des différentes valeurs :
La valeur du bien lors de l’apport = somme de la valeur de l’usufruit + somme de la valeur de la nue propriété.
La valeur du bien au cours de la propriété : elle est à faire évaluer par un expert (notaire, agent immobilier…).
La valeur de l’usufruit : elle est fixée selon les loyers perçus via les biens en question ou de la valeur locative du bien (une actualisation préalable est nécessaire), mais aussi selon l’âge de l’usufruitier.

La valeur de la nue-propriété =La valeur de marché du bien au cours de la propriété – La valeur économique de l’usufruit

Petit rappel
La procédure se ramifie en deux phases simultanées.
La première phase consiste à créer la SCI, puisque, dans le but de transmettre à leurs héritiers un patrimoine immobilier, les parents doivent d’abord créer une SCI et réaliser, dans la foulée, l’apport de la nue-propriété de leur(s) bien(s) immobilier(s).

Notez que :
Le capital de la SCI que les parents ont créé par l’intermédiaire de l’usufruitier est bien égal à la valeur économique de la nue-propriété ainsi apportée.

Phase 2 : La donation des parts de la SCI
Simultanément à la création de la SCI (le même jour), les parents réalisent une donation de parts de la société (ainsi créée) à leurs enfants.

Notez que :
La valeur de ces parts va de paire avec le montant de la donation qui servira de base au calcul des droits de mutation.
Cette valeur se base sur la valeur économique de la nue-propriété acquise par la SCI du bien immobilier dont les parents gardent l’usufruit.

Et après… ?
Pour le rétablissement de la pleine propriété des biens immobiliers, les héritiers ne sont pas tenus de s’acquitter de droits de mutation à titre gratuit.
Ainsi, la SCI peut dégager les revenus de la gestion de ces biens, et les héritiers n’ont pas à subir les aléas de l’indivision.